特色小镇是一个以产业为核心，把生产、生活、生态相融合的特定区域。作为多维度复合生态体系，特色小镇究竟有何要素？

　　特色小镇的核心就是产业的升级转型。有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。特色小镇不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？

　　现在房地产行业也推出了特色小镇，如万科良渚文化村、绿城桃李春风等。坦率来讲，这两个房地产的标杆小镇虽然声誉很高，但都没能列入杭州市余杭区的区级特色小镇。政府一直在强调特色小镇不能房地产化，这是因为特色小镇强调“产业”、“文化”、“旅游”、“社区”四位一体，这的确包含社区，但是文化、旅游、社区最终是为产业服务的，没有产业就是房地产。

　　浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见是在2015年5月8日公布的。在这之前，江苏于2005年提过，第二个是云南，做文化、旅游，利用传统的保留下来的自然资源、文化资源或乡村资源拿来开发运作。这可以说是一种比较片面化的特色小镇类型，还算是好的。第三个是北京于2011年提的疏解首都功能的等等，总体来说都不是特别成功。

　　因此，特色小镇从头到尾只有一种模式，就是浙江省在做的，也是中央在强调的。所以大家在做小镇之前，首先要问一下自己在做的是真小镇，还是假小镇。

　　之前大家的习惯是先拿地，拿完地再请人策划规划，决定项目具体做什么。因为小镇项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是“文旅是个筐，什么都往里面装”，甚至什么“红”就学什么。“形易学，神难造”，就小镇建设运营问题，华夏五千控股集团董事长胡飞先生多次强调，照搬“网红爆款”的小镇外表容易，这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但如果顶层设计没有做好，风险也最大。要实现有文化自信和品牌、品质、品位生活和产业的特色小镇项目需要清晰的产业内容逻辑、顶层设计，依据地方历史、地方优势及差异、孵化各地独特的经济文化生态，需要精心运营和时间沉淀。

　　随着时代发展和科技进步，未来的小镇旅游将呈现全域智慧化趋势和智慧服务场景主导的产业链整合趋势，特色小镇项目运营的关键不再是传统的乡镇旅游开发，而更多是发轫于场景的体验。人们喜欢的不仅是小镇本身，而是小镇所处的场景，以及场景中自己浸润的情感。“末端前置化”运营是以市场为导向，提供个性IP化服务——要打造能“生钱”“兴业”更能“养心”“续命”的特色小镇，务必坚持“末端前置化”运营思路，“内容为王”，把特色小镇可持续运营做为一切工作环节的基础与核心，让创新的小镇场景成为新的链接入口，新的流行方式，新的生活图谱，新的消费型态。

　　所以今天主要和大家分享的是一个特色小镇基本的思维路径、思维要素、思维边界是什么。政府做什么？企业做什么？我们做特色小镇就应该思考这样具有落地性的问题。如果这点想不明白，造出来很有可能变成鬼城、空城。

　　首先有策划后才有规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。

　　定位之后，就是大创意。所谓大创意，就是结合区域文化与特色资源，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。以小镇为依托，以产业为纽带，以文化为内核，将文化创意和小镇建设运营高度结合，将文化创意的个性化服务植入到产业及小镇的各个方面，从而让客户能够无时无刻体验到文化内涵与产品的丰富性和多样性，找到项目的“魂”之所在。这才是“找魂”的奥妙。没有大创意，项目策划就会流于平庸，往往大而全，满天星斗没有明月。

　　有了定位和大创意，之后才是体系化的专业工作，如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等，这些工作倒相对容易，当然要结合丰富的经验。

　　总之，策划必须以定位和大创意为统领，而不是直接去做那些体系化的专业工作。

　　中国主要的资源是控制在政府手里，现在做特色小镇，党中央一再强调是政府引导、企业主体、市场运作，政府不能像原来一样做主导。那么政府掌握的这些资源通过什么方法交给企业呢？我们认为是政策。

　　第一是考虑在特色小镇里面有什么政策？国家、省里、区县、地市有什么政策，怎么把它用好？政府如何去配合？

　　首先，我们要思考政府引导、企业主体、市场运作，那么政府的边界在哪里？企业如何与政府合作？哪些企业可以承担最重要的平台角色？如果我们是一般的房企要转型应该如何做？绝对不能说一句政府引导、企业主体、市场运作就可以了，我们必须要形成一套模式。

　　政府主要做三件事情，第一件是制定规则，要制定符合市场规律的规则；第二是要维护规则。这点的难度不小，尤其是在北方一些城市。只有通过法律手段、通过合作文本来确定，这是最好的办法；第三件是房地产企业面对政府的时候，千万不能把政府看成土地的供给者或是基建、配套工程的提供者，政府是企业的背书、宣传号召力。

　　第二个是管委会。浙江省特色小镇基本都有一个小镇管委会，这是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府，比如基金小镇，没有任何行政审批权限，只能做两件事情，第一件落实政策，第二件就是服务，企业进来后要注册，只要准备的资料齐备、合法，交给管委会，一个工作日搞定。如果是企业来做这样的事就非常困难，很多地方都有国投、城投的公司或平台操作这种事情，但工作开展都不顺畅。

　　第三个是平台公司。既然特色小镇是多维度生态系统，就必须具备几个特点：一是开放式的结构，在这点上房地产就很难，因为房地产从运作到成本都是封闭的，浙江省的如果是由一个企业来主导，那么这个企业一般要很厉害，比如阿里巴巴，云栖小镇就是由阿里巴巴主导。二是平台公司。三是龙头企业具备强大的撬动能力，在浙江往往会形成政府、管委会、平台公司这样的三级结构。

　　所以，不同的特色小镇，要选择合适的企业，从房地产或者企业的角度来讲，我们肯定是希望自己在特色小镇里面承担的职责分量更重，这就需要考虑清楚你是要通过合作还是并购，或者自己培养。

　　我们认为做特色小镇首先要考虑产业问题。中小城市为什么人口外溢？我们知道房地产的房价主要取决于人口所在的城市是流入型还是流出型，而人口的流入流出主要是产业问题，所以产业是特色小镇的核心。我们认为，首先一个3平方公里的特色小镇，必须是围绕一个主导产业，这个主导产业随着时间的变化，可能会发生变化。主导产业定位是非常精准的，比如基金小镇，一说到基金，大家就觉得是金融版块，银行、信托、担保、基金等，但其实单单就基金而言，又可分为公募、私募，私募又可分为股权、量化、对冲、证券，股权还能分为天使、风险等等，所以在这里面必须定位非常精准。有了精准的定位，第一撬动的绝对是政府。

　　其实很多的特色小镇，它的产业可能很多是本身有这个产业，而我们要考虑的是如何升级转型。

　　在这里我主要讲三点。第一点就是针对小镇内部构建一个降低成本、推动发展的引擎。降低成本，房地产为什么不愿意做这个事？这是因为房地产进去以后，整体成本自然而然就上去了。从政府的角度来讲一定会考虑哪些钱该花、哪些钱不该花，浙江省特色小镇的政府投资一般会占20—40%。我们企业做的特色小镇最关键就是如何盈利。特色小镇既然是一个创新，政府要创新，企业要创新，市场要创新，产业要创新，我们的盈利模式也得要创新。

　　传统的盈利方式主要有五种，第一种是旱涝保收；第二种是在建设里获得盈利；第三种是房地产卖房子；第四种是自己经营一部分；第五种是房企进来持有60—70%比例。现在有些企业在不断研究新的模式，这需要政府放权。比如拿基金小镇来讲，三年前税收2.4亿，今年的税收预计达到25亿，三年时间增加了10亿，如果企业来做，能不能享受政府的税收分成，这就需要政府有这个决心和魄力来做税收增值部分的分成。

　　第二点就是像梦想小镇，三年前附近有个楼盘均价1.3万，现在是3.6万。这说明特色小镇的撬动效应非常强。作为企业做特色小镇的效果，能不能享受以上增值的部分呢？这在有些地方已经这么干了。

　　前面两点都需要政府的突破，光靠企业不行，企业需要跟政府谈判，第三点就是企业本身要做的。假如说小镇的确是很不错的，我们能不能做股权投资、风险投资？目前在杭州、深圳都做得不错。现在走在前面的一些开发商都非常迫切地想要找到这样的一条路径——在特色小镇里找到新的盈利方式，每个人都处于这样的瓶颈状态，大家都是位于同一个起跑线。

　　物理空间是一个地方到底适不适合做特色小镇？适合做什么类型的？适合哪些企业进入？需要什么开发模式和运营机制？

　　我们将通过互联网的手段把特色小镇串联起来，最后形成资源平台。第一个看小镇与小镇之间产业是不是互补的，第二个看资源实际上可以合作，这是我们下一步要做的事情。

　　在这里面（齿轮图）每个要素都是互相关联的，这也是为什么传统的设计、策划机构没有办法把一个特色小镇做起来，没有办法落地。特色小镇建设的纬度太多太复合，主要做三件事情：一是怎样促进企业升级转型，二是怎样推动及配合政府的高效治理，三是通过互联网手段将小镇与小镇之间、小镇与社会之间串联起来，实现产业互补。

　　特色小镇规划：是集小城镇适用的产业规划、小城镇的人居环境规划及风貌设计、基础设施规划、文化挖掘研究、旅游规划、新技术的应用、体制机制创新和规划建设管理的行动计划为一体的综合规划，并在空间落地；

　　是一个麻雀虽小、五脏俱全的综合规划，是在城市规划中所不能也不宜叠加在一起的建设指引规划。

　　特色小镇规划主要包含以下内容：1个定位策划+5个专题研究+2个提升+1个空间优化落地。

　　1个定位策划：根据自身的基础和独特的潜力，抓准特色，明确特色小镇的精准定位，进行充分的策划来支撑特色小镇发展。

　　5个专题研究：产业、宜居、文化、设施服务、体制机制五个方面的专题研究和实施方案，保障特色发展；

　　1个空间优化落地：最终通过一个空间优化落地规划落实所有规划设想，并明确实施步骤。

　　以上主要内容形成一个完整的特色小镇规划体系，系统解决特色小镇建设面临的问题，其中每部分的内容的关键又各有侧重。

　　根据区位等资源要素进行综合分析，找出自身特色，组织好，精准定位。对小镇名称、组织规划、建设、运营、管理、融资模式、投资主体等内容进行明确定位和策划。

　　传统的城镇规划是留足城镇的发展空间，不以产业为重点；这次特色小镇规划要以产业为重点，特别要突出产业选择。产业选择主要是结合传统产业，发展适合小城镇的产业，小城镇适合的产业往往是传统加工业、高新研发产业、农产品加工业、旅游业等，不发展不适合落户小城镇的大规模制造业，在产业选择上还要考虑聚集人气的项目。

　　重项目落地。找到有基础的产业项目，做精做强，在空间上落地。用地性质、开发强度、建设时序都要落地，在图纸上都要标注，并且这是特色小镇规划的重点内容。

　　传统小城镇规划重视发展空间，对风貌考虑不足，不重特色。本次特色小镇规划既要考虑美，重视风貌，还要考虑特色，既要考虑空间的精准，又要注重美的营造，要注重打造有特色的人居环境，不能千镇一面。通过特色风貌，体现更高层次的追求。

　　有条件的地方一定要编制特色小镇城市设计或风貌设计专篇，对老镇区的外部环境、整体格局、居住街坊、商业服务、街道空间、建筑风貌、绿地广场等风貌要素提出提升方案。注重对传统文化元素符号、材质的提炼和应用。

　　传统规划注重量的发展，忽视质的提升；更注重基础设施的完善，解决有无问题，忽视服务水平的高低；特色小镇规划注重高质量的、复合的公共服务设施和基础设施的规划，要加强设施建设，提升服务水平。基础设施基于服务圈的理论配置，要小而综，适合小城镇特点，达到一定标准，并辐射周围乡村和地区。

　　特色小镇不仅要有特色还要有文化，文化是特色小镇的灵魂，要建设有品质，有内涵，有吸引力，要建设成让人流连忘返的地方，而不是一个空壳。挖掘、传承、发展文化变得尤为重要。文化要有历史、有人物、有故事，要鲜活。挖掘和整理后的传统小城镇文化要在空间上予以体现，要提供文化场所，要在建筑、雕塑、小品、题匾、园林上予以反映，形成新的城镇“八景”。还要不断结合当前的形势归纳和总结，传承并形成当前的文化。

　　传统小城镇规划重视硬件的规划并不注重活力等软件的打造，本次特色小镇规划需要集聚人气和创造活力。有条件的可通过旅游的方式提升吸引力，旅游设施、旅游线路都要有所规划；旅游项目要注重中低端消费，考虑聚集人气项目，比如夜宵一条街、跳蚤市场等；北方地区要有冬季的活动场所，南方地区要有雨季的活动场所；增强活力，积聚人气，防止鬼镇出现。

　　特色小镇规划应具有超前意识，体现时代要求。应广泛应用互联网、智慧绿色发展理念。

　　互联网代表着最先进的技术，而传统小城镇在城镇形态中是相对落后的，本次特色小镇规划要用传统空间形态承载先进技术，用智慧手段解决小分布散，相互之间有一定距离的问题，通过信息流避免无效的行动；绿色化、信息化还可以解决生产、生活之间的联系问题；未来建设成比城市还让人向往的理想生活空间。特色小镇应该利用先进的理念和技术，提供优越的发展条件。针对绿色智慧发展需要专门做导则或专项规划，作为专篇来进行设计。

　　特色小镇管理机构要小，管理上要精简，要用复合的管理机制，避免大布置。要加强城乡建设管理，加强去僵存新的机制设计。对于专门的人员、机构、管理方式、包括监管机制要有设计，突出高效和创新。特色小镇的体制机制要高效，要变革，要注重建设管理机构及管理方式的设计，这也是特色小镇规划的重要组成部分。

　　传统规划类型很多、内容很多，而特色小镇规划是横向多规合一、纵向多个层面规划的结合，是多维度、高度融合的综合规划，本身是一个多规合一的规划。它不是传统意义上的空间规划，是综合社会和管理的规划。镇里本身也是各种规划的集合、整合。各部分综合规划内容需要在成果中明确表现出来。

　　传统规划注重空间结构、基础设施的建设规划，本次特色小镇规划是在传统规划的基础上突出特色——空间特色、产业特色等以特色为导向的规划。有无特色将作为评判特色小镇规划好坏的关键。

　　特色小镇建设应该走精明收缩（精明增长）的道路，避免建设规模过大，反对粗放式建设，反对快速式建设，反对一窝蜂式建设。应坚持紧凑布局和集约节约建设用地的原则，避免摊大饼式，根据自身资源和产业基础及其分布情况，尽可能完善现有建设区。

　　特色小镇建设要完善原有城镇功能，提升生活质量，高标准建设，成为小城镇建设的示范和城镇化的新样板。坚持高标准发展，不能再重复原来的低质量城镇化，不要成为未来一段时间又要拆迁和改造的对象，避免低质量的建设造成浪费。

　　特色小镇要以不低于城市的标准来建设。建一个成一个，建成经得起历史检验的百年老镇。

　　以往的小城镇规划重视规划期末终极蓝图的编制，而忽视近期建设规划的安排。特色小镇规划应注重近远结合，尤其要保持近期建设规划的相对完整，是注重实效的建设规划，合理定位布局，项目科学落地。

　　特色小镇规划不是墙上挂挂的规划，不是研究，而是实际可操作的规划，是规划、是设计、是施工图、是能指导建设的具体图纸和方案。

　　特色小镇规划是从一些有区位优势、有活力、有产业前景的街区进入的一个激活式的规划，激活城镇活力，而不是一个以边界为目标的规划。以活力地区打造为引擎，有产业，有带动项目，以活力复兴为重点之一。

　　特色小镇规划要注重经济投入成本的测算，无论政府投入还是市场贷款，都要考虑本身资源条件对资本的承纳能力和偿还能力，要做经济方面的核算和预算，这部分内容也是特色小镇规划的重要组成部分。

　　特色小镇规划不是法定规划，而是行动计划，也没有形成定式，要根据自身情况，探索出适合本地的特色小镇规划，因地制宜地解决本地特色小镇经济平衡、项目落地等问题。